La Timba del Ladrillo: Especulación inmobiliaria en la Ciudad

Especulación inmobiliaria

Especulación inmobiliaria

LaBrokenFace presenta una investigación sobre una cuestión de la que mucho se habla pero poco se escribe. ¿Cómo funciona la especulación inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires, qué intereses político-económicos están detrás de este fenómeno que estructura la fisionomía de gran parte del codiciado territorio porteño?

Por Lucas Andino. Ilustraciones: Alan Ulacia

La lógica especulativa

De un lado Puerto Madero, del otro la Villa Rodrigo Bueno; son el cara y seca de una Ciudad. Puerto Madero nació con el menemismo a partir de un impulso urbanizador que a su vez alentó un proceso de especulación inmobiliaria que se extendió a escala en todo el territorio porteño. Grandes emprendimientos inmobiliarios que no aportaron un sólo metro cuadrado a la solución de la falta de vivienda. En cambio, sirvieron para subir el precio de la tierra, de los alquileres y de la propiedad.

Las nuevas inversiones en materia inmobiliaria se realizan como una reserva de valor. Se compra el terreno a precio muy barato, se construye una torre inmensa de departamentos premium y luego se venden a 5 mil o 6 mil dólares el m2. No importa si alguien va a vivir ahí, los departamentos deshabitados están exentos de impuestos. Lo que interesa es mantenerlo así y venderlo en el momento oportuno, en que el precio de la tierra ya no suba más.

Puerto Madero está desocupado en un 60% y los precios subieron de 1.000 a 10.000 mil dólares el m2. En Caballito el 70% de lo que se construye se ocupa, y un 30% queda como reserva de valor, lo que comúnmente es llamado especulación inmobiliaria. Se trata de socializar costos y privatizar beneficios. Los terrenos son comprados al Estado o a sociedades en quiebra a precio muy bajo. El salario promedio no puede soportar la suba de los terrenos dolarizados y el residente termina desplazado hacia otros barrios periféricos.

Una herramienta decisiva para aumentar las ganancias de la estructura especulativa es la devaluación de la moneda. El dólar ha aumentado 140% su valor en diez años y no existe un correlato en el crecimiento del sueldo real. El salario promedio en la Capital Federal es de $8500 y el alquiler de un departamento de tres ambientes cuesta entre $5000 y $6000. Cuando el dueño de la propiedad detecta que hay un reacomodamiento salarial ascendente empieza a subir en paralelo el precio de los alquileres, la tierra y la propiedad. Así se acelera la expulsión de habitantes que no pueden pagar la vivienda. El hogar ha dejado de ser un bien de uso para transformarse en un bien de cambio.

En toda la Capital Federal se construyen entre 2 y 3 millones de m2 por año y el 7% de la construcción se realiza en Caballito, en una superficie del 3 o 4% del total de la Capital.

Se construyen fundamentalmente departamentos de uno o dos ambientes de vivienda suntuosa o Premium. Son los dos estamentos más virtuosos o completos en que la ciudad evalúa las construcciones. Lo que se ve entonces es una gentrificación: Un proceso por el cual las clases que históricamente vivían en esas zonas son remplazadas por otras mayoritariamente de clase media alta.

Prácticamente no se realiza construcción de vivienda social y hay muy poca construcción de vivienda humilde o inicial. El macrismo en el 2013 destinó a vivienda social uno de los presupuestos más bajos desde 2008. Cuando, desde 1998, está vigente la ley 148, que dispone la urbanización de las villas en la Capital Federal.

La lógica especulativa se sostiene en la maximización del retorno económico, con exenciones de impuestos y con la minimización de los tiempos de la construcción. Aquellas cuestiones legales o técnicas que hacen el proceso mas largo son sencillamente violadas, por ejemplo, las normativas ambientales.

Ciudad Cercada

Cuando en el 2001 se modificaron la Ley de Impacto Ambiental y el Código de Planeamiento Urbano, se excluyeron los estudios ambientales, lo que posibilitó que en zonas donde históricamente existían casas bajas, se permitiera edificar con una altura superior a los 30 metros, es decir, un lote típico de ocho pisos. Ese fue el puntapié inicial desde lo normativo. Luego, el Estado tardó dos años en explotar sistemáticamente estos cambios y fue a partir de 2004 que se empezó a llevar a cabo este nuevo modelo de construcción.

Con respecto al consenso popular y la opinión de los vecinos, la Constitución de la Ciudad establece en su artículo 127 que las Comunas deben “garantizar el equilibrio demográfico considerando aspectos urbanísticos, económicos, sociales y culturales”, así como ejercer, según el artículo 28 y la Ley 1.777, sus “funciones de planificación, ejecución y control, en forma concurrente con el Gobierno de la Ciudad en la decisión, contratación y ejecución de obras públicas, proyectos y planes de impacto Comunal”.

Sin embargo, el proyecto de Ley no ha sido aprobado por la Junta Comunal inherentemente involucrada y estipula al Poder Ejecutivo como autoridad de aplicación, destinándole así un rol de mero “observador” a la Junta Comunal electa y también al Consejo Consultivo Comunal.

El 2 de noviembre de 2012, entre los legisladores kirchneristas y los del PRO, se aprobaron 11 leyes. A las apuradas y sin un soporte técnico ambiental, se otorgó la sesión de terrenos ferroviarios en Palermo para la construcción de un Shopping por la empresa inmobiliaria IRSA. Se vendieron 37 hectáreas del Parque Roca a una sociedad anónima sin canon alguno y se los eximió del ABL e ingresos brutos. También se autorizó la subasta pública del edificio Del Plata (patrimonio de la Ciudad de Buenos Aires). En la ex ciudad deportiva de la Boca está previsto un negocio de 5.000 millones de dólares, llevado adelante por el Grupo IRSA. La rezonificación de la Isla Demarchi, las concesiones privadas en plazas y parques públicos, la construcción de un centro cívico en terrenos del Hospital Borda y la entrega de centenares de hectáreas a la especulación inmobiliaria con la rezonificación a medida de las playas del ferrocarril de los barrios de Pompeya, Parque Patricios, Palermo, Caballito y Liniers.

El legislador Juan Cabandié, del Frente para la Victoria, cabeza visible y miembro informante para que todas las leyes fueran aprobadas en diciembre de 2012 en el pacto PRO-K, un año antes había sido uno de los firmantes de un proyecto que iba a hacer de todos esos terrenos un Parque Público. Un año más tarde presentó el proyecto para que se construyeran dos torres de 156 mil m2 en los mismos terrenos…

El Poder Ejecutivo de la Ciudad y algunos diputados del PRO han presentado una serie de proyectos en este sentido. Los mas conflictivos son cerca de 20: la construcción del complejo inmobiliario Solares de Santa María por la empresa IRSA, la rezonificación de terrenos en Caballito para autorizar a IRSA la construcción de un Shopping, el Plan Maestro para la Comuna 8, el proyecto del Polo Audiovisual en la Isla Demarchi y por último la declaración de innecesarios para la Ciudad de 40 inmuebles y su orden de venta.

En el caso del predio de Caballito, el proyecto plantea el otorgamiento de normas urbanísticas especiales a la zona en que están ubicados los terrenos, situados sobre la avenida Avellaneda al 1500, en su intersección con la calle Andrade, para destinarlos a la localización de un centro comercial de más de diez pisos de altura, 40 locales como mínimo, cines y un estacionamiento de 50.000 m2.

En el caso de la Comuna 8 -integrada por Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano-, se trata de ocho zonas a las que buscarán darle “otros usos”. Dos serán de uso mixto, para espectáculos, turismo, recreación, paseos comerciales y deportes, los otros de “uso residencial”, permitiendo grandes emprendimientos privados de hasta 30 metros de altura. Además se harán sobre terreno “inundable”, según admite el propio proyecto.

La iniciativa, que tiene más de 170 artículos, incluye la creación de dos distritos: el Dis­trito del Deporte y el Distri­to Biotecnológico. El prime­ro prevé exenciones fiscales para quienes se dediquen a la fabricación de productos deportivos, la construcción, reforma, mantenimiento y repara­ción de infraestructura deporti­va o la prestación de servicios para la realización de prácticas deportivas.

Por su parte, el Distrito Bio­tecnológico albergará a empre­sas farmacéuticas que involucran herramientas y procesos de biotecnología; productos y servicios basados en la bioinformática.

La Comuna 8 se caracteriza por los índices más bajos de ingreso promedio familiar. Es la única comuna sin hospital público, la que tiene más gente sin vivienda, es aquella donde el ABL más aumentó en los últimos años, y la que tiene mayores índices de vulnerabilidad educativa (repitencia sobre edad y abandono) en primario y secundario, entre otras áreas.

La administración del Ingeniero Mauricio Macri hará exenciones impositivas por más de 155 millones de pesos para incentivar los emprendimientos en la zona.

Especulación inmobiliaria

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La corporación

Constructora, inmobiliaria, administrador de shoppings… No se sabe bien a qué se dedica la empresa IRSA, ni a quien pertenece. Nació en los 90 como un grupo que compraba y vendía oficinas. Hoy en día es la mayor firma argentina de inversiones en bienes raíces y se ha consolidado como un verdadero imperio inmobiliario. Su principal accionista, Eduardo Elzstain, es uno de los empresarios más cercanos a la Presidenta Cristina Fernández, que ha impulsado inversiones multimillonarias en varias zonas de la Ciudad a cargo de este magnate inmobiliario.

También es uno de los empresarios argentinos más influyentes en el exterior por ser el tesorero del Consejo Judío Mundial, el poderoso organismo internacional que maneja las finanzas de la comunidad judía alrededor del mundo. Su basto imperio hoy incluye a los principales shoppings de Buenos Aires (Alto Palermo, Patio Bullrich, Paseo Alcorta, Design Center y Abasto), campos ganaderos y agrícolas en todo el país (mas de 450 mil hectáreas agrupadas bajo la empresa Cresud), hoteles de lujo (Llao-Llao, Intercontinental y Sheraton Libertador, etc.) y varios edificios emblemáticos, como el Rulero de Retiro y el Laminar Plaza de Catalinas. Solo en el tercer trimestre de 2012, tuvo ingresos por el alquiler de locales comerciales por $358.842 millones.

Como se dijo, uno de los negocios fuertes de IRSA es la venta de oficinas. Posee 19 edificios con 287.912 m2 alquilables. El cepo al dólar los ha beneficiado enormemente, por un incremento en la demanda de empresas que, vedadas para girar dividendos o comprar dólares, han decidido dejar de alquilar para comprar el lugar de trabajo.

El Grupo IRSA pertenece al Grupo Cresud, y éste a otra sociedad radicada en Uruguay llamada Ifisa y esta a su vez, es propiedad de Ifis, localizada en Bahamas. La complejidad de su estructura societaria y su capacidad para el desvío de capitales al exterior es lo que impide localizar el origen de la compañía. Las primeras dos están radicadas en el país pero cuentan con muchas acciones en el exterior. IRSA tiene un 10% de sus activos en EE UU y cuenta con una enorme facilidad de endeudamiento. Su estructura accionaria esta extranjerizada y puede contar con dinero cada vez que quiere en los mercados de capitales internacionales.

Desde los ’90 el Grupo IRSA se encargó de desarrollar sus finanzas de una forma original para la época, comprando acciones e invirtiéndolas en sociedades que gerencian bienes inmuebles. Otra de sus características es el aprovechamiento de oportunidades, comprar sociedades en quiebra de empresas o clubes deportivos endeudados, como por ejemplo los terrenos del Club Ferrocarril Oeste, al borde de la quiebra. Se convierte así en un salvador cuando no hay recursos, de los que IRSA dispone en los mercados internacionales. Tiene la capacidad de adquirir tierra privatizada, con la venta de tierras y con los cambios de normativas promovidos por el Estado, Acumula enormemente, por ejemplo, con la venta de patrimonio urbano.

El primer vendedor de tierra es y ha sido el Estado. Se licitan terrenos para la mega-construcción de, por ejemplo, el Shopping Dot, en Saavedra, donde los estudios ambientales correspondientes no se han realizado y han provocado desastres en el barrio a causa de las inundaciones. Así se realiza el salvataje de sociedades en quiebra que consiguen financiamiento en el marco de planes estatales. En el caso del Polo Audiovisual en la Isla Demarchi: el Grupo IRSA y el Anses han creado una sociedad accionaria para la construcción de viviendas por 300 millones de pesos y la infraestructura para un estacionamiento de 10 mil m2 con un costo de 56 millones de pesos.

A pesar de que es el dueño de casi todos los shoppings porteños y el principal accionista del Banco Hipotecario, en la Argentina, su nivel de exposición pública es casi nulo.

Caballito y su valor simbólico

Caballito nació a principios del siglo XVII. En aquel entonces estaba ocupado por quintas en las que esclavos negros trabajaban cultivando duraznos, membrillos y vides. Existían también algunos productores de ladrillos y pulperías, pero salvo dos importantes chacras (la de los Jesuitas y la de la familia Berois) el barrio se presentaba desolador.

Con la expansión del casco fundacional hacia el Oeste, especialmente a mediados del siglo XIX, el barrio fue fraccionándose y se transformó en un espacio suburbano donde las clases altas construían sus mansiones de fines de semana.

El gran impulso urbanístico lo dio la creación del Ferrocarril del Oeste, inaugurado en 1857, siendo la primera vía tendida en Buenos Aires conectando un corto trayecto desde la actual Plaza Lavalle hasta la estación de Floresta, pero que en pocos años se extendería hacia el interior de la Provincia de Buenos Aires. El ferrocarril amplió los horizontes de la ciudad y acercó los lejanos barrios de la periferia.

Con el paso del los años Caballito empezó a recibir a la inmigración europea que durante fines del siglo XIX acentúo la urbanización del barrio, Las quintas fueron desapareciendo, loteadas para su venta y la construcción de edificios. Con algunas excepciones de mansiones de la burguesía comercial, Caballito fue consolidándose como un barrio de clase media-alta.

A finales de la década del 20 se construyó “El Barrio del Banco Hogar Argentino”, también conocido como “barrio ingles”. Las casas fueron compradas por personas pertenecientes a la clase media, gerentes y profesionales, que justamente aprovecharon ese plan otorgado por el Banco Hogar Argentino para construir casas de baja altura y de un estilo arquitectónico único en toda la capital por su particular estilo ingles. Sorprendentemente, sobrevivió a los varios furores de la construcción que se han dado en Caballito.

Con la extensión del tranvía subterráneo de la Compañía Anglo-Argentina hasta la estación Primera Junta, a fines de 1914, el barrio consolidó su valor estratégico, que conectaba el microcentro porteño con la zona comercial. El barrio vivió un auge de crecimiento con la construcción de edificios de departamentos muy valiosos para la clase media profesional y comercial. El fácil acceso y salida del barrio elevó los valores de los terrenos, muy especialmente aquellos cercanos a las estaciones del ferrocarril.

Desde lo simbólico Caballito es un signo de ascenso social. Para las personas que viven en el Oeste de la Ciudad de Buenos Aires, que van en tren desde Moreno hasta Floresta, el mudarse a Caballito es la confirmación, ante el resto de su familia, de su ascenso social. Certificación que también estaría hecha si se va a vivir a Belgrano, Barrio Norte o a Núñez. Esto consolida la ruptura con el resto de su familia, un cambio de clase social, paso de clase media a media alta. En ese imaginario, Caballito es un barrio tranquilo, con poco tráfico, grandes espacios verdes, y donde vive poca gente, si bien en realidad es el barrio mas densamente poblado de la ciudad, detrás de Recoleta. Es el barrio con menos cantidad de espacios verdes luego de Almagro y es un nudo de tránsito situado en el centro de la Capital Federal.

En la última década el barrio de Caballito ha sufrido un nuevo auge de la construcción desmedida, transformando completamente su estructura de casas y comercios pequeños, en pos de la edificación de torres y shoppings. Ignorando cualquier normativa ambiental y técnica para disminuir tiempo y costes.

En diez años se han construido 100 edificios de entre 8 y 16 pisos. Otros 300 de entre 8 y 36 pisos esperan igual destino. En ese tiempo se duplicó la población del barrio, llegando a ser el lugar con mayor densidad de población de toda la Argentina y duplicando al promedio de la ciudad de Buenos Aires.

Caballito representa el 3% de la superficie de la ciudad de Buenos Aires y en los primeros 8 meses del 2006 concentró el 15.1% de toda la construcción de la ciudad. El avance de la construcción desmedida ha generado un fuerte rechazo entre los vecinos de la zona, que ven en el avance de esos edificios la deformación de su barrio.

Cuando el Gobierno de la Ciudad abandonó el proyecto del Parque Caballito, a través de una iniciativa popular, se logró la firma de 13 mil vecinos. Durante los años 2006 y 2007, se comenzó a plantear el tema de la construcciones desmedidas y se impulsó un proyecto para limitar su crecimiento, lo que luego se convirtió en la ley 2277. Fue un paso adelante para proteger al barrio del avance especulativo, pero no limitó en absoluto la voracidad de su accionar.

Se logró frenar un proyecto del Grupo IRSA para construir un shopping en los terrenos del ferrocarril, pero en la parte de Caballito sur, las inmobiliarias avanzaron sin frenos, trayendo como resultado la saturación de las calles del barrio y de los tendidos de servicios, como las cloacas y la electricidad.

DOS MODELOS DE CIUDAD

Este modelo de construcción ha repercutido muy negativamente en los sectores sociales más vulnerables.

Según el último censo, la cantidad de habitantes en villas y asentamientos pasó de 107.422 en 2001 a los 163.587 de 2010. Ese mismo año, el Parque Indoamericano, ubicado en el barrio Villa Soldati, fue escenario de un conflicto dramático. 1500 familias ocuparon uno de los espacios verdes más grandes de la ciudad y construyeron allí sus viviendas a la espera de soluciones a problemas que aún en la actualidad se siguen acumulando. La propuesta fue reprimida por la Policía Federal, la Policía Metropolitana y barras bravas, arrojando un saldo comprobado de tres muertos. El año pasado sucedió algo parecido en Lugano, en los terrenos linderos a la villa 20, que los vecinos ocuparon. Fueron reprimidos nuevamente y desalojados con topadoras. Las autoridades del gobierno de la ciudad encuentran la causa de este fenómeno en la inmigración de países limítrofes, reproduciendo así la discriminación hacia los inmigrantes y desligándose de sus propias responsabilidades. Una mirada más a fondo puede develar una problemática mucho más compleja con una trama de responsabilidades bien definidas.

El macrismo ha reemplazado a la urbanización por el “maquillaje” de las villas. Esas obras menores se ejecutan con trabajadores precarizados en “cooperativas”, las cuales son a su vez un claro mecanismo de cooptación política.

La estrategia del macrismo es la “titularización sin urbanización” que no está acompañada por ningún plan serio de urbanización. De este modo, se prepara la “erradicación a través del mercado”, a los mismos vecinos a quienes condena a vivir sin servicios públicos y en el hacinamiento, el gobierno les ofrecerá comprar sus lotes por monedas, y promover su expulsión de la Ciudad.

Para proveer este negocio, las mafias de punteros o narcos multiplican sus construcciones, que luego ofrecen en alquiler a valores altísimos.

Los verdaderos enemigos de la urbanización de las villas son aquellos que realizan negocios a partir de la pobreza, dejando vía libre para que las mafias de punteros y narcos se adueñen de los barrios, acrecentando sus negocios y la delincuencia. El pueblo trabajador en las villas debe saber que no van a llegar respuestas por parte de los partidos tradicionales, defensores de intereses sociales bien concretos, sino a partir de su lucha y organización contra los que pretenden adueñarse de la tierra, activo principal de la timba especulativa en la Capital.

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Obtuvo su Doctorado de Periodismo en Crisis en la realidad (y un poco en la ficción). Actualmente trabaja en condiciones de sobre-explotación, para un grupo de periodistas renegados.
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